AMC进场为房地产纾困释放多大利好？

AMC入市房地产纾困有多好？Font:萧中大学分享:AMC的进入对房地产救济有多好？2022-03-17 08:44:36来源:《证券日报》一场座谈会后，五大国有资产管理公司(AMC)中的三家纷纷出招。 继中国信达两位高管入驻恒大风险缓释委员会、中国东方发行100亿元债券后，3月16日，中国长城发行100亿元金融债券，用于房地产风险缓释。 同一天，市场层面释放出一个新的信号:房地产M&A在不纳入“三条红线”的各种渠道的融资金额已经超过1500亿元。 过去对于地产商盲目并购的隐患依然存在，行业基本面尚未恢复，高信用房企扩张规模趋于理性谨慎。 缺乏厘清复杂债务关系的经验、债权人和解谈判困难、公开市场拍卖价格低等因素，高信用国有房地产开发商不会轻易进行并购。 6天前，越秀地产董事长林兆源一语中的:“钱不是问题，重点是M&A标的质量” 不难看出，目前看似“M&A潮”蓄势待发，实则持币机构大多在观望，需要“前线部队”进场精准拆弹。 在这样的格局下，AMC入市参与房地产债券无疑是必要的。 但与之前承接不良资产处置不同，此次AMC方式侧重于项目并购及相关金融中介服务，意味着将风险资产处置闸门前移，实现以下功能:一是AMC方式后，可以注入新的资金。 从不良资产处置的操作路径和以往经验来看，AMC以财务顾问的角色处置风险资产，债务清算过程缓慢。作为投资者，由于自身对房地产管理的经验不多，直接收购房地产企业的可能性较小，更多的是从金融机构收购房地产企业的债务和风险资产。 债务收购所需资金除自有资金外，可能还需要政策支持，即AMC发行金融债券，或者按照市场化原则与产业资本共同参与，为房地产行业拓展了资金渠道。 手里有“新粮”，可以加快处置风险资产。 第二，引入AMC有助于稳定资产价格。 当前房地产“M&A潮”的背后可能有两种原因:一是房地产企业之间的交易，买方话语权高，危险房地产企业的资产打六折出售，使得资产价格偏离公允价值，后果可能是资不抵债；第二，过去一些房地产开发商利用公开股份、真实债务等手段粉饰报表，导致风险资产债权债务关系复杂，债权人众多，争议较大，诉求不一致，购房者难以协调处理。 进入市场后，AMC可以成为单一的友好债权人。在“处置为主，微利为辅”的思路下，可以稳定资产价格，协商债权人折扣，打破M&A僵局，起到稳定器的作用。 第三，AMC参与后，有助于加快风险项目的流动性，保证楼盘的稳定销售。 AMC在处理不良资产方面经验丰富。收购债务和风险资产后，可以凭借自身的金融牌照，整合各种金融资源，注入资金。 然后，寻找高信用度的房企或建筑企业合作，让保险房企未完成的项目完成后续开发，甚至可以将多种业态纳入收购资产包，切断与保险房企的关联。 总之，AMC可以更好地协调上下游资源、买卖双方和政府资源，加快项目流动性释放，保障交付，稳定居民购房信心。 化解房地产行业的风险是一个系统工程。接下来AMC的参与可能会更深入，银行、信托资产保险都有处置能力。高信用房企发放M&A贷款也能盘活风险资产。 但更重要的是，要保持供给侧调整和需求侧调整的契合，引导房地产资金进入良性循环，为整个行业的脱困赢得时间和空时间，让房地产在稳定宏观经济市场中发挥积极作用。 (王立新)[纠错]